الحقوق العينية

الحقوق العينية

الحق العيني هو الحق الذي يرد على شيء مادي و يخول صاحبه سلطة مباشرة على هذا الشيء. فلا يوجد و سيط بين صاحب الحق و الشيء موضوع الحق.

                وتطلق على هذه الحقوق تسمية " العينية " لأنها متعلقة بالعين أو الشيء المادي. و تنقسم الحقوق العينية إلى قسمين:

       - الحقوق العينية الأصلية.- الحقوق العينية التبعية.

       أولا : الحقوق العينية الأصلية: تنقسم الحقوق العينية الاصلية إلى حق الملكية و الحقوق المتجزئة عن الملكية.

       1- حق الملكية: هو أوسع الحقوق مضمونا، فهو حق جامع لكفالة المزايا التي يمكن إستخلاصها من الشيء فهو يخول للمالك كافة السلطات على الشيء.

       حق جامع: إذ يخول لصاحبه جميع المزايا التي يمكن الحصول عليها من الشيء فللمالك أن يستعمل الشيء و يستغله أو يتصرف فيه على النحو الذي يريده.

       الإستعمال: هو إستخدام الشيء فيما هو يعد له بإستثناء الثمار كالسكن مثلا        أو ركوب الحيوان.

       الإستغلال: هو القيام بالأعمال اللازمة للحصول على ثمار الشيء. كتأجير دار.

       التصرف: فللمالك الحق في التصرف المادي أو القانوني في منافع الشيء     و في رقبته.

       حق مانع: حق الملكية حق مقصور على صاحبه، و يمكنه من الإستئثار بمزايا ملكه.

       حق دائم: حق الملكية حق يدوم بدوام الشيء.

       فحق الملكية لا ينقضي و لكنه ينتقل بالميراث أو بالوصية.

       ب)- القيود الواردة على حق الملكية: ليست الملكية حقا مطلقا كما كانت عليه في سابق إذ ترد عليها قيود خاصة  و أنها تؤدي وظيفة إجتماعية،و القيود الواردة على حق الملكية نوعان: قيود قانونية و أخرى إتفاقية.

       القيود القانونية: تنص المادة 690 ق م ج: " يجب على المالك أن يراعي في استعمال حقه ما تقضي به التشريعات الجاري بها العمل و المتعلقة بالمصلحة العامة، أو الخاصة …"

و عليه يفرض القانون قيودا على حـق الملكية بقصـد تحقيق المصلحة العامـة أو المصلحة الخاصة.

       أ)- القيود القانونية المقررة للمصلحة العامة: القيود الواردة على حق الملكية للمصلحة العامة متعددة ولا يمكننا حصر فمثلا:

       لا يمكن لمالك الأرض منع العمل الذي يجري للمصلحة العمة كمرور الأسلاك الكهربائية من أرضه.

       كما قد تصل المصلحة العامة إلى حد التعارض من المصلة الخاصة، قتنزع ملكيته للمنفعة العامة المادة 677 ق م ج.

ب)- القيود القانونية المقررة للمصلحة الخاصة: تتعلق هـذه القيـود بإستعمال صاحب الحـق لملكيته و هي قيود تقتضيها التزامات الحـوار بالا يؤدي إستعمال الجار لحقه إلى إلا قـرار بجاره المادة 691/ 1 ق م ج مثاله حق المرور المادة 693 ق م ج و كذلك القيود التي ترجع إلى التلاصق في الجوار المادة 703 ق م ج.

       القيود الإتفاقية (قيود إدارية): و هي قيود تقرر بإرادة الأشخاص وبمشيئتهم، كشرط المنع من التصرف كإشتراط البائع على المشتري عدم التصرف في المبيع حتى يتم الوفاء بالثمن كاملا.

       2- الحقوق المتجزئة عن حق الملكية:

       أ)- حق الإنتفاع: تنص المادة 844 ق م ج : " يكتسب حق الإنتفاع بالتعاقد          و بالشفعة و بالتقادم أو بمقتضي القانون…الخ).

       فحق الإنتفاع حق عيني يمكن المنتفع من ممارسة سلطته على العين دون وساطة أي شخص، و يشمل هذا الحق: الإستعمال و الإستغلال و ينتهي بموت المنتفع أو بإنتهاء المدة المعينة له المادة 852 ق م ج، أو هلاك الشيء المادة 853 ق م ج، أو ينتهي بعدم إستعماله لمدة خمس عشر سنة المادة 854 ق م ج .

       ب)- حق الإستعمال و حق السكن: هما أضيق في حق الإنتفاع إذ يتحدد نطاقهما بمقدار ما يحتاج إليه صاحب الحق و لأسرة هذا الآخير و يشمل هذا الحق حق الإستعمال في حدود معنية، فليس له من ثمار الشيء سوى نصيب لا يتجاوز حاجته و حاجة أسرته.

       حق السكن قهو لا يخولصاحبه إلا نوعا معينا من الإستعمال هو السكنى فقط، و هو حق مؤقت.

               

ج)- حق الإرتفاق: و هي حقوق متنوعة، فالإرتفاق حق يحد من منفعة عقار لفائدة عقار غيره يملكه شخص آخر، كحق المرور، الشرب و هي حقوق غير مؤقتة فالأصل أن يبقى الإرتفاق ما يقي العقارات، العقار المرتفق و العقار المرتفق به.

       و ينتهي حق الإرتفاق بإنتهاء الأجل المحدد له المادة 878 ق م ج أو بهلاك العقار المرتفق كليا المادة 878 ق م ج أو بإجتماع العقار المرتفق به و العقار المرتفق في يد مالك واحد المادة 878 ق م ج، كما ينتهي حق الإرتفق بالطريقة التي بينت المادة 880 ق م ج.  

      

ثانيا: الحقوق العينية التبعية:

الرهن الرسمي ( التأمينات العينية):

مقدمة: إن الكفيل في الواقع شخص يتقدم لضمان المدين و هو لا يوفر الإئتمان للدائن إلا إذا كان موسرا عند حلول أجل الدين، فالكفالة قيمة فعلية كضمان شخص لكن الدائن غالبا ما يتفاجأ ليس فقط بإعسار المدين و إنما حتى بإعسار الكفيل أو الكفلاء إذا تعددوا، و من جهة أخرى الكفالة لا تمنح للدائن على أموال مدينة، بأن يتساوى مع بقية دائني هذا المدين في إقتسام أمواله و نظرا لهذا التصور كان لا بد من اللجوء إلى تأمينات تحقق ضمان أقوى و هي ما يعرف بالتأمينات العينية إذ تقرر هذه الحقوق ضمانا للوفاء بالإلتزامات لذا سميت بالتأمينات العينية.

فالأصل أن ينفد المدين إلتزامه تنفيدا عينيا، فإذا لم يفعل ذلك كان للدائن أن يجبره على التنفيذ و تكون أحوال المدين ضامنة للوفاء بديونه. و الدائن الحريص على حقه يطلب من مدينه ضمانا خاصا و التأمينات العينية تجمعها فكرة تخصيص مال ضمانا للوفاء بدين و من الحقوق العينية التبعية. الرهن الحيازي - حق التخصيص- حقوق الإمتياز.  و سنتعرض إليها بشتى من الإيجاز و الرهن الرسمي بإعتباره أهم نموذج للتأمينات العينية و أبرز عنصر في الحقوق التبعية الشعبية. سنتعرض إليه بشيء من التفصيل.

الرهن الحيازي: هو حق عيني ينشأ بمقتضى عقد، و يرد إما على عفار        أو منقول و يتميز بكونه يتم إنتقال حيازة الشيء محل الرهن من الراهن إلى المرتهن. فإذا وفى المدين بدينه وجب على الدائن المرتهن رد الشيء المرهون.

حق التخصيص: هو حق عيني يتقرر للدائن بموجب حكم رئيس المحكمة التي يقع في دائرة إختصاصها العقار. و للدائن هنا حق التقدم على بقية الدائنين. إذ يخول له حق التخصيص حق تتبع العقار في أي يد كانت.

حقوق الإمتياز: هو حق الأولوية يقررها القانون لدين معين مراعاة منه لصفته مثل إمتياز المبالغ المستحقة للخزينة العامة.

الرهن الرسمي: عرفته المادة 882 ق م ج بأنه: " عقد يكسب به الدائن حقا عينيا على عقار لوفاء دينه يكون له بمقتضاه إن يتقدم على الدائنين التالين له في المرتبة لإستيفاء حقه من ثمن ذلك العقار في أي يد كان" و عليه فهو يختلف عن الرهن القانوني الذي يرتبه القانون في حالات خاصة كحالة الرهن القانوني للدائن على عقارات مدينه في حالة الإفلاس المادة 254 ق م ج كما يختلف عن الرهن القضائي لأن هذا الأخير يترتب بحكم قضائي.

1- خصائص الرهن الرسمي:

أ)- هو عيني عقاري لا يقع الرهن الرسمي الا على عقار المادة 86 و 88 ق م ج   و عليه فللدائن حق التقدم على الدائنين لإستيفاء حقه قبل المدينين الأخرين على هذا العقار، و له حق تتبعه متى إنتقل هذا العقار إلى شخص آخر، لكن الرهن الرسمي لا يخول للدائن حق إستعمال أو إستغلال العقار.

ب)- حق تبعي: معنى ذلك أنه لا ينشأ إلا لضمان دين معين مهما كانت طبيعته أو صفته و في هذا المجال تنص المادة 891 على ما يلي: " يجوز أن يترتب الرهن ضمانا لدين معلق على شرط أو دين مستقبلي أو دين إحتمالي". كما تنص المادة893 / 01 ق م ج ، على أنه " لا ينفصل الرهن عن الدين المضمون بل يكون تابع له في صحته و في إنقضائه".

ج) حق غير قابل للتجزئة: أي أن الرهن يثقل العقار كله لضمان الوفاء بالدين و عليه يعتبر كل جزء من العقار ضامنا للدين.

2- شروط إنشاء الرهن الرسمي:

أ)- الشروط الموضوعية لإنشاء الرهن الرسمي:

أ-1- ملكية الراهن للعقار: يشترط أن يكون الراهن مالكا للعقد (المادة 884/02 ق م ج) أما إذا قام الراهن برهن عقار مملوكا للغير فإنه تطبيقا للمادة 884/02، فقد إعتبره المشرع باطلا بطلانا مطلقا و هذا بخلاف جل التشريعات العربية التي جعلته قابلا للإبطال قياسيا على بيع ملك الغير.

أ-2 – الشروط المتعلقة بالدين المضمون:

فيما يخص العقار: تطبيقا للنص المادة 886 ق م ج يجب أن يكون العقار المرهون مما يصح به التعامل فيه و بيعه بالمزاد العالني، و أن يكون معينا تعيينا دقيقا من حيث طبيعته و موقعه، و العقار قد يكون أرضا أو مبنى و يجوز أن يقع الرهن على الحقوق العينية كحق الإنتفاع.

فيما يخص الدين المضمون: تطبيقا للنص المادة 891 ق م ج فقد يكون الدين المضمون معلقا على شروط أو دين مستقبلي أو إحتمالي أو معلق على شرط واقف أو فاسخ و في حالة كون الدين إحتمالي أو مستقبلي يتعين تحديده تحديدا كافيا، كتحديد الحد الأقصى الذي ينتهي إليه.

ب)- الشروط الشكلية لإنشاء الرهن الرسمي: بمقتضى النص المادة 883 / 01 ق م ج فإن الرهن الرسمي هو عقد شكلي لا ينعقد إلا بتوافر عناصره الموضوعية و الشكلية، ويشترط إفراغه في شكل معين هو نتيجة لحماية الراهن     و المرتهن و تقوية للإئتمان من جهة أخرى فبالنسبة للرهان تعتبر الرسمية تذكيرا له بخطورة ما هو مقدم عليه من تصرف قد ينتهي بفقدانه الحق، أما بالنسبة للمرتهن فإن الرسمية تجعله في مآمن من خطر عدم ملكية الراهن للشيء المرهون، أو عدم أهليته للتصرف فيه.

و يشترط في التوكيل بإنشاء الرهن أن يتم هو أيضا بعقد رسمي وفقا لنص المادة 572 ق م ج التي يشترط في الوكالة الشكل الواجب توافره في العمل القانوني محل الوكالة.

و تستلزم شكلية عقد الرهن الرسمي وجوب إنعقاده بعقد رسمي أي يجب تدخل موثق العقود، عملا بالمادة 324 مكرر 1 .

شهر الرهن الرسمي " قيده ": يشترط المشرع شهر الرهن الرسمي أو ما سماه بقيده حتى يصبح نافذا في حق الغير و بمقتضى ذلك يكون للدائن حق التقدم    و تتبع، فعقد الرهن الرسمي يكون صحيحا لكنه لا يحتج  به في مواجهة الغير إلا منذ قيده تطبيقا للمادة 904/ 01 ق م ج.

المقصود بقيد الرهن: القيد هو إجراء يستهدف منه شهر الرهن الرسمي حتى يكون حجة على الغير  و قد أوجب المشرع إشهار العقود الخاضعة للإشهار و التي تم توثيقها و هذا تطبيقا لنص المادة 90 من المرسوم 76 / 63 ، المتعلق بتأسيس السجل العقاري. و يقصد بالغير في هذا المجال كل شخص يلحقه ضرر إستعمال الدائن حق التقدم و حق التتبع يشمل من لهم حق عيني على العقار و من لهم حق الإختصاص و من لهم حقوق عينية كحق إنتفاع أو ملكية الرقبة و القيد حق للدائن المرتهن.

و كقاعدة عامة يمكن إجراء القيد من وقت نشوء الرهن الرسمي و يستوي في ذلك أن يكون الدين مستقبليا أو إحتماليا. كما يستوي في الرهن أن يكون إتفاقيا أو قانونيا أو قضائيا.

آثار قيد الرهن: تنص المادة 16 الأمر 75 . 74 على ما يلي: " كل حق للملكية و كل حق عيني آخر يتعلق بعقار لا وجود له بالنسبة للغير إلا من تاريخ يوم إشهار هما في مجموعة البطاقات العقارية". و يرتب القيد آثاره من يوم قيده أي من يوم إيداع القائمتين لدى مكتب الرهن، و بإجراء القيد يتقدم الدائن المرتهن الأفضل( أي الأسبق في القيد و ليس الأسبق في إنشاء الرهن)، على غيره من الدائنين المرتهنين في نفس العقار، كما يكون له حق التتبع على العقار المرهون إذا ما إنتقل إلى الغير.

تجديد القيد: يسقط القيد إذا لم يجدد خلال 10 سنوات من يوم إجرائه المادة 96 / 01 من المرسوم 76/63، لذلك يجب تجديد القيد قبل إنتهاء هذه المدة.

محو القيد أو شطبه: يقصد بمحو القيد إزالته لعدم وجود سبب يستدعي ذلك كبطلان الدين الأصلي أو إنقضاء الدين المضمون أو بطلان الرهن الرسمي و يتخذ الشطب صورتين:

أ)- الشطب الرضائي: و هو حالة موافقة الدائن على الشطب عندما يستوفي حقه من مدينه أو قد يتنازل عنه دون إستيفاءه لحقه.

ب)- المحو القضائي: و يتم بمقتضى حكم قضائي و بطلب من صاحب مصلحة ( الشخص الذي تنتقل إليه ملكية العقار).

3- آثار الرهن الرسمي:

يترتب على الرهن الرسمي مجموعة من الآثار سواء بين المتعاقدين أو تلك الآثار التي تخص الغير.

أ)- آثار الرهن بالنسبة إلى الراهن: بإعتباره مقدم هذا الضمان يلتزم في مواجهة الدائن ببعض الإلتزامات و يتمتع ببعض السلطات.

أ-1- إلتزامات الراهن في مواجهة الدائن المرتهن:

 ضمان سلامة الرهن: تنص الماد 898 ق م ج على ما يلي: " يلتزم الراهن لضمان سلامة الرهن و الدائن المرتهن أن يعترض عن كل عمل أو تقصير من شأنه إنقاص ضمانه إنقاصا كبيرا، و له في حالة الإستعمال أن يتخذ ما يلزم من الوسائل التحفظية اللازمة و أن يرجع على الراهن بما يملك من الوسائل التحفظية اللازمة و بما ينفق في ذلك".

و التعرض هنا سواء صدر من المدين الراهن أو الغير بأن المدين يقي من عدم تعرض الغير للعقار أيضا.

ضمان هلاك العقار المرهون أو تلفه: تنص المادة 899 / 1 على ما يلي:            " و يستوي في ذلك سواء تم الهلاك بفعل المدين الراهن أو الغير و عليه فإذا هلك هذا العقار أو ترتب على هلاكه دفع التعويض، فإن هذا التعويض حل حلولا عينيا محل العقار المرهون و ينتقل حق الدائن المرتهن إلى هذا التعويض الذي يباشر عليه حقه في التقدم تطبيقا للمادة 900 ق م ج.

أ-2- سلطة الراهن على العقار المرهون: بما أن ملكية العقار تبقى في يد الراهن فإن هذا الأخير له حق التصرف فيشترط ألا يؤثر هذا التصرف في حق المرتهن الذي سبق له و أن قيد حقه عليه تطبقا للمادة 894 ، لكن أي تصرف يباشره الراهن على العقار بعد قيد الرهن من شأنه أن يؤثر على حق الدائن المرتهن، كأن يقوم ببيع الإبنية المرهونة المقامة على أرضه و بما أن للراهن حق التصرف في عقاره شريطة عدم الإضرار بحق الدائن المرتهن فمن باب أولي أن يكون له حق إدارة العقار المرهون، و قبض ثماره، كما له حق إستعمال و إستغلال عقاره و ينتهي هذا الحق من يوم تسجيل تنبيه نزع الملكية و تلحق الثمار بالعقار حينئذن ، أما فيما يخص حق الإيجار فإن المدين الراهن بإمكانه تأجير عقاره شرط أن يكون عقد الإيجار قد سجل قبل قيد الرهن، فإن كان له تاريخ ثابت و سابق على تسجيل تنبيه نزع الملكية فإنه و تطبيقا للمادة 896 / 2 ق م ج لا يسري إلا       لمدة 9 سنوات فقط.

ب) آثار الرهن بالنسبة للدائن المرتهن: إذا تقدم الدائن المرتهن بوصفه صاحب رهن فإنه يتمتع بالحق في التقدم فيما يخص التنفيذ على هذا العقار، و ذلك عند بيعه بالمزاد العالني كي يستوي في حقه بالأولوية من حصيلة البيع.

و إذا كان الراهن هو شخص أخر غير المدين و هو ما يعرف بالكفيل العيني فإنه تطبيقا للمادة 902/ 2 ق م ج ، لا يمكن لهذا الراهن أن يدفع لتجريد المدين أولا قبل التنفيذ على ماله.

ج)- آثار الرهن بالنسبة للغير: يقصد بالغير هو كل شخص قد يتضرر من إستعمال الدائن لحق التقدم و التتبع، أما إذا كان هذا الغير هو الآخر له حق رهن مرتب على عقار فإن العبرة بين ما هو أسبق في قيد الرهن و عليه فإن الدائن طالما أنه قد قيد رهنه وله تاريخ ثابت فإنه يتمتع بميزتين:

الميزة الأولى: حق التقدم: تنص المادة 907 على ما يلي: " يستوفي الدائنون المرتهنون حقوقهم تجاه الدائنين العاديين من ثمن العقار المرهون أو من المال الذي حل محل هذا العقار بحسب مرتبة كل منهم و لو أجروا القيد في يوم واحد".        و يستعمل حق التقدم في حالة تزاحم الدائنين و هنا نفرق بين حالتين:

الحالة الأولى: يكون للدائن المرتهن حق التقدم و الأولوية على الدائنين العاديين، فهم لا نضمن حقوقهم تأمينات خاصة و يخضعون لقاعدة المساواة، و لا يستوفون حقوقهم من العقار إلا بعد أن يستوفي الدائن المرتهن كل حقه في ثمنه.

الحالة الثانية: في حالة تعدد الدائنين لنفس العقار فإنه يقدم في المرتبة من قيد رهنه الأول و عليه يكون الترتيب على حسب ترتيب قيودهم.

الميزة الثانية: حق التتبع:        حسب المادة 911 ق م ج :" فإنه يحق للدائن المرتهن إذا لم يستوفي حقه من المدين عند حلول أجل الإستحقاق أن يتخذ إجراءات نزع الملكية من يد حائز العقار" و يعتبر حائزا للعقار كل من آلت إليه ملكية أو أي حق عيني آخر عليه كحق الإنتفاع و عليه يقصد بحق التتبع التنفيذ على المال المرهون الذي بين يدي الحائز الذي آلت إليه ملكيته أو أي حق أخر متفرع عنه قابل للرهن لينفذ عليه الدائن المرتهن.

إنقضاء الرهن الرسمي: هناك طريقتين لإنقضاء الرهن الرسمي:

أ)- إنقضاء الرهن الرسمي بصفة تبعية: بما أن الرهن الرسمي عقد تابع فإنه لا ينشأ إلا لضمان دين معين و عليه فهو يتبعه وجودا و عدما .

ب)- إنقضاء الرهن بصفة أصلية: ينقضي الرهن الرسمي بطريقة أصلية في حالات معينة و هي إما حالة النزول عن الرهن أو حالة هلاك العقار المرهون كحالة نزع ملكيته من أجل المنفعة العمومية.